今　日　新　聞　焦　點　　日期： 1995/03/25

◎問：認列不動產處分損益之時點為何？

◎問：認列不動產處分損益之時點為何？

答：公開發行公司依「證期局」函令要求一定要「實際交付」及「完成過戶」後才可認列損益，一般公司則可依「會計研究發展基金會」解釋函之要求認列損益。

相關解釋函文：

發文單位：財政部證券管理委員會
發文字號：(84)台財證(六)字第11592號
發文日期：民國84年03月25日

主旨：各公開發行公司處分不動產，除農地因法令規定致尚無法完成過戶予買受人外，其餘交易(含工業用地之處分)均應於完成不動產所有權移轉登記予買受人及實際交付標的物後，始可認為收益業已賺得。惟資產負債表日前僅辦妥所有權登記(台僅實際交付標的物)者，如於期後期間已實際交付標的物(台辦妥所有權移轉登記)者，亦得於僅辦妥所有權登記(或僅實際交付標的物)時視為收益已賺得。請查照。

說明：檢附財團法人中華民國會計研究發展基金會八十四年一月十二日(八四)基秘字第○○五號函(影本)如附件，請遵照辦理。

發文日期：民國84年1月12日
發文字號：(84)基秘字第005號
主　　旨：建設公司自地自建採預售方式，土地與房屋過戶完成登記時點不同時，應如何認列收入。
相關公報：財務會計準則公報第一號「一般公認會計原則彙編」。

問題背景

依本會(83)基秘字第029號函釋，收益是否已賺得，應以房屋所有權移轉登記日期為準，但所有權未移轉登記予買受人以前，得以實際交付（交屋）日期為準。然財政部證管會經考量下列因素，認為符合收益「已賺得」之時點宜以過戶與交屋均完成為準：

1.物權之移轉登記係不動產物權移轉之生效要件，不動產物權移轉登記所載登記日期自當為衡量其主要獲利活動是否完成之必要事項，亦即處分不動產時，若未完成物權移轉登記即不應認列處分損益。

2.正常情況下，預售屋於完工可供使用時，係由建設公司辦理過戶，於過戶完畢，始能憑土地及建物所有權狀向銀行申請貸款，於取得貸款後再辦理交屋手續（即買方取得房門鑰匙並簽署交屋確認書）。因一般預售屋之買賣，銀行貸款約佔出售價款之六、七成左右，若房屋尚未過戶，銀行貸款即未核撥，買方慮及房屋未過戶及資金調度問題，通常一時無法支付金額不小之價款。由於賣方出售價款大部分尚未收回，建設公司亦無先交屋予買方之理。故一般均係先過戶，後交屋，本案宜就正常情況予以規範，無須配合局部非正常情況作出例外解釋。

3.若單以所有權移轉登記日期為準，因所有權移轉登記為法律形式，且除契約另有約定外，該不動產之利益及危險負擔，於交付前尚未移轉給買受人，不宜以此即認定收益已賺得。

4.若單以交屋日期為準，因交屋後，仍有可能發生所有權無法移轉之情形，且如前所述，房屋未過戶，則出售價款大部分未收回，正常情況係先過戶後交屋，故單以交屋日期為準亦不妥當。

會計問題

土地與房屋過戶完成登記時點不同時，應如何認列收入。

解釋函內容

原則上房屋與土地應同時認列出售損益，房地收益是否已賺得，應以同時辦妥土地與房屋之所有權移轉登記及完成交屋為準。惟於資產負債表日僅辦妥所有權登記（或僅實際交屋），但於期後期間已實際交屋（或辦妥所有權登記）者，亦得視為收益已賺得。

現狀

無進一步研究之計畫。

發文日期：民國84年1月12日
發文字號：(84)基秘字第006號
主　　旨：公開發行公司出售土地予他公司，且已收齊價款，惟受法令限制，須俟買方於該土地上建廠完成，始可辦理土地過戶登記之損益認列時點之疑義。
相關公報：財務會計準則公報第一號「財務會計觀念架構及財務報表之編製」及第三十二號「收入認列之會計處理準則」
。
問題背景

一、甲公開發行公司與乙公司皆具工業興辦人身份，甲公司於民國八十二年七月出售工業區土地給乙公司，買賣雙方約定自民國八十二年七月甲公司將該土地交付乙公司使用，價款中包含原由甲公司以該筆土地貸款之金額，其嗣後貸款利息由乙公司負擔並明訂甲公司所需支付土地過戶之一切費用、稅捐及乙公司不得因歸責本身之事由請求返還支付之價款。至民國八十三年四月，甲公司已收齊價款（含土地貸款更名由乙公司承受）、完成土地所有權狀點交並將應由其負擔之土地過戶費用及稅捐交付予乙公司。

二、「促進產業升級條例」之相關條文：
第36條
興辦工業人租購工業區土地或標準廠房，應按照核定計劃完成使用並取得工廠登記證。
第37條
興辦工業人租購工業區土地、社區或廠房，在未按照核定計劃完成使用，並取得改登記證前，興辦工業人不得以其全部或一部讓售他人使用。工業區土地或廠房於移轉時，應報經工業主管機關核准，受讓人以興辦工業人為限；其經法院強制執行而移轉者亦同。
興辦工業人申辦所有權移轉登記時，應檢附工業主管機關核准之文件。

三、因受促進產業升級條例之限制，須俟乙公司於該土地上建廠完成並取得工廠登記證始可辦理土地過戶登記，惟截至八十三年十月乙公司建廠作業尚未完成，土地仍無法辦理過戶手續。

會計問題

依美國財務會計準則委員會在其「財務會計觀念公報第五號」中規定之收益認列條件：(1)已實現(realized)或可實現(realizable)(2)已賺得(earned)，及其「財務會計準則公報第66號─出售不動產之會計處理」規定，出售不動產認列損益條件：(1)利潤可確定(2)獲利過程已完成，因甲公司業已收齊價款、完成土地交付及支付全部相關費用，主要獲利活動大部分已完成，是否可認列不動產出售損益？

解釋函內容

一、素地買賣之損益認列，如賣方已交付完成，在已過戶之情況下，已收取部分價款，且餘額可合理確保時則可認列損益；若因客觀事實或法令規定致尚未能辦理過戶時，已收取大部分價款，且餘款可合理確保時，亦可認列損益。

二、本會有關解釋均係依據會計學理，與主管機關之行政考量容或有差異，應依規定適用之。

現狀

一、「證券發行人財務報告編製準則」第三條規定，發行人財務報告之編製，應依該準則及有關法令辦理。財政部證管會曾於民國八十年六月十一日(80)台財證(一)第56333號函，釋示公開發行公司處分不動產之損益認列時點如下：
有關公開發行公司處分不動產時，是否皆以過戶登記日為認列損益時點之問題，一般而言，損益之認列取決於主要獲利活動是否業已完成。處分固定資產損益之認列亦當循此原則，就其交易之相關事項加以衡量認定。惟不動產因法律行為而移轉者，其物權之移轉登記係不動產物權移轉之生效要件，不動產物權移轉登記所載登記日期，自當為衡量其主要獲利活動是否完成之必要事項之一。
因此，在該函令未修正前，公開發行公司仍應依該函令規定辦理。

二、無進一步研究之計畫。
(資料來源：19950325 證期局)