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◎建設公司以包工不包料方式建屋預售，準用完工比例法認列售屋利益之疑義。 Q：建設公司以包工不包料方式建屋預售，是否得準用財務會計準則公報第十一號第9段，以完工比例法認列售屋利益？
A：若建設公司之工程總成本可合理預估，同時符合以下六條件，則可採完工比例法認列售屋利益：
(一)工程之進度已逾籌劃階段，亦即工程之設計、規劃、承包、整地均已完成，工程之建造可隨時進行。
(二)預售契約總額已達估計工程總成本。
(三)買方支付之價款已達契約總價款百分之十五。
(四)應收契約款之收現性可合理估計。
(五)履行合約所須投入工程總成本與期末完工程度均可合理估計。
(六)歸屬於售屋契約之成本可合理辨認。
上述工程總成本應包括工程成本、土地成本、利息資本化金額、遞延攤銷費用及土地增值稅等。另於計算完工比例時，若採工程成本比例法，應將土地成本排除於計算完工比例中。
(資料來源：20070421 會計人電子報190) ◎建設公司與地主合建分屋並預售，準用完工比例法認列售屋利益之疑義。 Q：甲建設公司與地主採合建分屋方式興建房屋並進行預售，則甲公司可否以完工比例法認列售屋利益？
A：甲公司若符合下列所有條件，則可以完工比例法認列售屋利益：
(一)工程之進度已逾籌劃階段，亦即工程之設計、規劃、承包、整地均已完成，工程之建造可隨時進行。
(二)預售契約總額已達估計工程總成本。
(三)買方支付之價款已達契約總價款百分之十五。
(四)應收契約款之收現性可合理估計。
(五)履行合約所須投入工程總成本（含取得土地之成本）與期末完工程度均可合理估計。
(六)歸屬於售屋契約之成本可合理辨認。
(資料來源：20070421 會計人電子報190) ◎建設公司建屋預售準用完工比例法之疑義。 Q：
一、(78)基秘字第099號函中釋明，建設公司以包工包料方式建屋預售，若能符合六條件，則可依財務會計準則公報第十一號第9段之規定，以完工比例法認列其售屋利益。前揭函條件(二)之「預售契約總額已達估計工程總成本。」所稱工程總成本，對自地自建之建設公司而言，是否包括土地成本？依財務會計準則公報第三號第4段資本化之利息應否列入估計工程總成本？
二、若建設公司以自地自建及包工包料方式建屋預售，且因在預售期間即將整個房地工程預售完竣，並收足百分之十五之契約總價款，而符合前揭函之六條件，則按工程成本比例法，是否可按土地成本佔全部房地估計總成本之比例認列損益？（即認列售地利益）
A：
一、房屋與土地損益合併認列時，估計工程總成本中應包括土地成本。土地損益單獨認列時，工程總成本中不應包括土地成本。
二、如為專案建造，符合財務會計準則公報第三號相關規定，土地及開發成本之利息應予資本化。在計算售屋利益時，列入已投入建築成本及房屋總建築成本中。
三、售屋利益應按已投入建築成本佔房屋總建築成本比例或按房屋施工進 度認列。
(資料來源：20070421 會計人電子報190) ◎費用之歸屬未確定前，其利息資本化及折舊提列之處理。 Q：甲公司提供大樓一棟與乙公司合作經營觀光飯店，飯店由乙公司負責經營，甲公司則按營業收入某一比例抽取權利金。雙方簽訂之補充協議書訂明甲公司自行裝潢等項之費用及所發生之利息，如乙公司開業後在兩年或三年期內有大幅盈餘時，當可由乙公司負擔一部分或全部，由甲乙方另行協議。
一、甲公司是否得以利息負擔之歸屬尚未確定，而於設備資產已達可供使用狀態後，仍繼續將利息資本化？
二、甲公司是否得以裝潢費用之負擔尚未確定，而於設備資產已達可供使用狀態後，仍不提列折舊？
A：一、財務會計準則公報第三號「利息資產本化會計準則」對於利息支出之資本化有明確之規定。該設備資產既已開始使用，即不得將利息資本化，甲公司不得以「利息究由誰負擔，雙方尚未協商確定」為由，將該利息予以資本化。
二、甲公司所支付之裝潢費用與利息支出日後能否獲得乙公司歸墊具不確性，係屬或有利得，依本會第九號公報之規定，不得預計或有利得入帳，故應於支出當期將利息支出列為費用，不得資本化。裝潢支出則視其性質列為資產或費用。若列資產，仍應計提折舊，俟確定可獲乙公司歸墊該筆款項時方將可收回之款項列做其他收入或沖抵資產，並調整已提之折舊。
(資料來源：20070421 會計人電子報190) ◎資本租賃與營業租賃之認定及區分。 Q：
所謂優惠承購價格是否有一確切數字、比率或標準？
A：
財務會計準則公報第二號「租賃會計處理準則」已有優惠承購權及優惠承購價格之定義。至於確切數字比率或標準，係屬實質認定而非會計原則問題。
(資料來源：20070421 會計人電子報190)
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日正聯合會計師事務所-上櫃部
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