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日正聯合會計師事務所-上櫃部

          今 日 新 聞 焦 點  日期: 2021/11/15

內  容  索  引:

◎問:公開發行公司前就投資性不動產公允價值淨增加數額提列特別盈餘公積,嗣後將部分投資性不動產轉換為自用不動產,是否得迴轉原提列之特別盈餘公積?

◎問:投資性不動產轉供自用或轉列存貨及自用不動產「直接轉列」以公允價值衡量之投資性不動產,其會計處理為何?

精  采  內  容:

◎問:公開發行公司前就投資性不動產公允價值淨增加數額提列特別盈餘公積,嗣後將部分投資性不動產轉換為自用不動產,是否得迴轉原提列之特別盈餘公積?

答:
公開發行公司前依本會 103 年 3 月 18 日金管證發字第1030006415 號令規定就帳列投資性不動產提列特別盈餘公積,嗣依國際會計準則第 40 號規定,將部分投資性不動產轉換為自用不動產者,得於以後年度按各年提列折舊之比例,就原提列之特別盈餘公積來自於前揭投資性不動產部分予以迴轉分派盈餘。

參考資料:
證期局「採用國際財務報導準則(IFRSs)後,提列特別盈餘公積之適用疑義問答」第二十題。
(資料來源:20211115 日正聯合會計師事務所-上市部)

◎問:投資性不動產轉供自用或轉列存貨及自用不動產「直接轉列」以公允價值衡量之投資性不動產,其會計處理為何?

答:參考IAS第40號投資性不動產第57段至65段之相關規定簡述如下:

成本法:不改變不動產之帳面價值,直接轉換

公允價值法:
自用資產轉出至投資性不動產→將公允價值與帳面價值之差異,先以重估增值方式處理,再轉列為投資性不動產。
投資性不動產轉出至自用資產或存貨→以用途改變日之公允價值轉列資產或存貨。

相關條文如下:
57 轉入投資性不動產或從投資性不動產轉出,僅於用途改變且有下列證據證明時始得為之:
(a) 開始轉供自用:將投資性不動產轉換為自用不動產;
(b) 擬出售而開始開發:將投資性不動產轉換為存貨;
(c) 結束自用:將自用不動產轉換為投資性不動產;或
(d) 開始以營業租賃出租予另一方:將存貨轉換為投資性不動產。

58 第57 段(b)規定僅於擬出售而開始開發,且有證據證明用途發生改變時,企業始應將投資性不動產轉換為存貨。企業若決定不經開發而直接處分一項投資性不動產時,應持續按投資性不動產而非存貨處理,直至該投資性不動產除列(自財務狀況表中刪除)。同樣地,若企業開始再開發現有之投資性不動產,以供未來持續作投資性不動產使用,則該不動產於再開發期間仍屬投資性不動產,不得重分類為自用不動產。

59 當企業對投資性不動產採用公允價值模式時,第60 至65 段之規定適用於其認列及衡量之相關問題。企業於採用成本模式時,投資性不動產、自用不動產及存貨間之轉換,並不改變所轉換不動產之帳面金額,亦不改變用於衡量或揭露目的之成本。

60 按公允價值列報之投資性不動產,於轉換為自用不動產或存貨時,應以用途改變日之公允價值作為該不動產後續依國際會計準則第16 號或國際會計準則第2 號處理之認定成本。

61 企業若將自用不動產轉換為按公允價值列報之投資性不動產,直至用途改變日之前,應依國際會計準則第16 號之規定處理。企業對該不動產於用途改變日依國際會計準則第16 號所認列之帳面金額與其公允價值間之差額,應依國際會計準則第16 號之重估價規定處理。

63 將存貨轉換為按公允價值列報之投資性不動產,該不動產於用途改變日之公允價值與原帳面金額間之差額應認列為損益。

64 將存貨轉換為按公允價值列報之投資性不動產,其會計處理與出售存貨之會計處理一致。

65 企業對後續將按公允價值列報之自建投資性不動產,於建造或開發完成時,該不動產之公允價值與原帳面金額間之差額,應認列為損益。
(資料來源:20211115 日正聯合會計師事務所-上市部)

 

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