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◎打造農舍別墅圓夢-談農舍興建規定及農業用地租稅優惠
近兩年來全台興起購買農地自建農舍風潮，想要一圓田園夢。但是，並不是所有的農地都可以興建農舍。興建農舍，首先必須瞭解什麼是農業用地，那一種農業用地可以申請興建農舍以及誰可以申請興建農舍。
文/賴三郎
民國89年1月26日公布修正農業發展條例，開放一般人都可以買賣農地，大門一開，這兩年來全台興起購買農地自建農舍風潮，一圓田園夢。建商老闆加碼投入農地買賣，蓋起農莊，量身打造一個佔地800坪，風格獨特的農舍別墅，獨門獨戶房子，有鮮豔的花園、山水造景，這個夢想要實現愈來愈有可能。
興建農舍的條件
是不是所有農地都可以興建農舍？
興建農舍，首先必須瞭解什麼是農業用地，那一種農業用地可以申請興建農舍以及誰可以申請興建農舍，並不是所有農地都可以興建農舍。依照農業發展條例第十八條規定，自89年1月修正農業發展條例施行後取得農業用地之農民，無自用農舍得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。所稱之農業用地應確供農業使用，其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。同時，農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權。所謂得申請興建農舍之農民，係指直接從事農業生產之自然人。因此，申請興建農舍，並不是一般人想像那麼容易，必須符合相關法令規定，始得申請興建農舍。
一、申請興建農舍之資格
申請興建農舍之申請人應為農民，其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：
(一)所謂農民，指直接從事農業生產之自然人。 (註：實務上，只要沒有自用農舍、取得作農業使用的農業用地，面積在0.25公頃以上，而從事農業生產，包括種植、養殖之自然人即可申請興建農舍。)
(二)年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。
(三)申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加集村興建農舍者，不在此限。
(四)申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於0.25公頃。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。（0.25公頃大約733坪）
(五)申請人無自用農舍者。
(六)申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。
直轄市、縣（市）政府為辦理前項申請興建農舍之核定作業，由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位組成審查小組，辦理審查作業。
二、不得申請興建農舍限制
申請興建農舍，有下列情形之一者，不得申請興建農舍：
(一)依區域計畫法編定之水利用地、生態保護用地、國土保安用地。
(二)工業區內農牧用地、林業用地。
(三)其他違反土地使用管制規定者。
＊農業使用之定義：
指農業用地符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令規定，並實際供農作、森林、養殖、畜牧及設置相關之農業設施或農舍使用而未閒置不用者。
三、需取得農業用地作農業使用證明書：
依法申請興建自用農舍者，應依規定，申請農業用地作農業使用證明，檢具下列文件向直轄市或縣（市）政府申請，實務作業方式係委任鄉（鎮、市、區）公所辦理，進行實地會勘，並填具會勘紀錄表。辦理會勘時，土地所有權人或代理人應到場指界及說明，如界址無法確定，應由申請人向地政機關申請鑑界。
(一)申請書。
(二)土地登記簿謄本及地籍謄本。
(三)申請人身分證影本或戶口名簿影本或戶籍謄本。
(四)如屬都市土地者，應另檢附都市計畫土地使用分區證明。
經審查符合作農業使用認定基準者，農業主管機關應出具農業用地作農業使用證明書。申請人取得農業用地作農業使用證明書後，未於6個月內辦理興建農舍之申請者，該證明書自動失其效力。
四、申請建造執照文件
起造人申請建築農舍，應備具下列書圖文件，向直轄市、縣（市）主管建築機關申請建造執照：
(一)申請書；應載明申請人之姓名、年齡、住址、申請地號、基地面積、建築面積、建蔽率、樓層數及建築物高度、總樓地板面積、建築物用途、建築期限、工程概算等。
(二)主管機關依規定核定符合申請興建農舍資格之文件。
(三)地籍圖謄本。
(四)土地權利證明文件。
(五)土地使用分區證明。
(六)工程圖樣：包括農舍平面圖、立面圖、剖面圖，其比例尺不小於百分之一；及農舍配置圖，其比例不小於一千二百分之一。
五、興建農舍應注意事項
(一)農舍興建牆，以不超過法定基層建築面積範圍為限。
(二)地下層每層興建面積，不得超過基層建築面積，其面積應列入總樓地板面積計算。但防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備空間，符合建築技術規則建築設計施工編第一六二條規定者，得予扣除。
(三)申請興建農舍之該宗農業用地，扣除興建農舍土地面積後，供農業生產使用部分應為完整區塊，且其面積不得低於該宗農業用地面積百分之九十。
(四)興建之農舍，應依建築技術規則之規定，設置建築物污水處理設施。
(五)農舍之放流水應排入排水溝渠，其排入灌溉專用渠道者，應經管理單位同意；其排入私有水體者，應經所有人同意。
個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積、樓層數、建築物高度及許可條件，應依都市計畫法省（市）施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。
＊農地移轉之限制
一、依農業發展條例第三十一條規定，耕地之使用，應符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令規定，始得辦理所有權移轉登記。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。
二、農業發展條例第三十三條規定，私法人不得承受耕地，但符合同條例第34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗所研究機構經取得許可者，不在此限。
＊耕地之定義
係指合於下列規定之土地：
一、依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地，或依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地，或非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地。所稱非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地，係指同目之依區域計畫法劃定之特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之分區範圍內暫未依法編定之田、旱地目土地。
二、國家公園內，依國家公園法劃定之分區別及使用性質，經該法主管機關會同有關機關認定屬於前目規定之土地。
六、農業用地之租稅優惠
依法興建之農舍其基地之土地仍屬農業用地使用，依法可享有農業用地之租稅優惠：
(一)作農業使用之農業用地移轉予自然人得申請不課徵土地增值稅。（土地稅法第三十九條之二）
(二)作農業使用之農業用地贈與民法第一一三八條所定繼承人者，土地及地上農作價值之全數，不計入贈與總額課徵贈與稅。受贈人自受贈之日起五年內，不繼續作農業使用，應追繳應納稅賦。（遺產及贈與稅法第二十條第一項第五款）
(三)作農業使用之農業用地及其地上農作物，由繼承人或遺贈人承受者，免徵遺產稅。惟繼承人自承受之日起五年內未將該土地繼續作農業使用者，應追繳應納稅賦。（遺產及贈與稅法第十七條第十二項第六款）
(四)農業用地依法徵收田賦，不課徵地價稅。田賦自民國76年下期即停止課徵迄今。因此依法興建之農舍，其使用之土地不課徵地價稅。（土地稅法第二十二條）
結語
北宜高速公路預計今年年底通車，台北到宜蘭只要40分鐘，也因此炒熱了宜蘭的房地產，許多台北人都搶買農地蓋別墅，農地的價格應聲漲了一倍，但是購買農地蓋農舍，是不是能如願以償，必須要先瞭解是否為有資格申請興建農舍之農民、農業用地面積夠不夠大、是否作農業使用等，不要到最後農地買了，又不能蓋農舍，最後夢也碎了，只好做白日夢。
(資料來源：20051012 實用稅務) ◎隨貨附送現金抵用券之申報及列帳處理 貴公司隨貨附送之現金抵用券，經消費者購貨抵用（每張折價八元）及向經銷商收回抵用券抵扣貨款另加給之現金折扣（每張○•八元）共計八•八元應按銷貨折讓處理。因該項折讓係在貴公司開立統一發票月份以後發生，依統一發票使用辦法第二十條第一項第一款第二目規定，應取得經銷商出具之「銷貨退回、進貨退出或折讓證明單」，作為申報扣減銷項稅額及記帳憑證。（財政部75/11/13台財稅第7527408號函）
(資料來源：20051012 賦稅署) ◎問：購買外國有價證券有無相關法令規定？ 問：購買外國有價證券有無相關法令規定？
答：依主管機關法令規定如下：
發文單位：財政部
發文字號：台財證(二)字第6805號
發文日期：民國76年09月18日
資料來源：證券管理法令彙編(82年3月版)第74頁
相關法條：證券交易法第6條
要旨：外國有價證券在我國境內募集等行為應受我國證券管理法令之規範
主旨：財政部依證券交易法第六條第一項規定核定：「外國之股票、公司債、政府債券、受益憑證及其他具有投資性質之有價證券，凡在我國境內募集、發行、買賣或從事上開有價證券之投資服務，均應受我國證券管理法令之規範。」
說明：依財政部76.09.12(76)臺財證(二)第○○九○○號公告辦理。
(資料來源：20051012 日正聯合會計師事務所-上櫃部) ◎營業人從事三角貿易應如何課徵營業稅 財政部臺灣省北區國稅局表示： 營業人接受國外客戶訂購貨物後，向第三國供應商進口(不經通關程序)貨物，即行辦理轉運國外客戶之交易型態，因銷售之貨物，其起運地非在中華民國境內，且第三國供應商交付之貨物，亦未進入中華民國境內，尚非屬營業稅法所稱在中華民國境內銷售貨物或進口貨物，非屬營業稅課稅範圍。
國稅局並強調，前揭貿易型態營利事業在帳務上仍應依規定記載，如營業人不負擔貨物之瑕疵擔保責任，核屬「居間」法律行為者，營業人得按收付信用狀之差額，視為佣金或手續費收入列帳及開立統一發票；如營業人負擔貨物之瑕疵擔保責任，核屬「買賣」法律行為者，換言之如果營業人與國外客戶及與另一家或數家第三國供應商分別簽訂獨立買賣合約，且其貨款係按進銷貨全額匯出及匯入者，則其列帳方式得按進銷貨處理。
(資料來源：20051012 賦稅署)
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日正聯合會計師事務所-上櫃部
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